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央行降准扶持实业!2019年产业地产要火?想赚大
时间:1546673628来源:未知
昨天,央行放大招了!为进一步支持实体经济发展,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点:
其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。 这次降准除了置换中期借贷便利,就是支持小微企业、民营企业等实体经济,但实业也是需要有建筑空间的,总体经济的向好必然带动地产的发展。而地产里面与实体经济,特别是与国家重点扶持的高科技实业等直接相关的,就是产业地产了!
目前,前50强房企已经有45家进入产业地产。房企正从过去分享红利,走向创造价值,推动产业发展。
这样一来,做产业地产的盈利模式相对就比较清晰了:

一是销售赚取利润

这个很好理解,就是卖——卖房子(住宅、写字楼、配套的商业、厂房等)。有一些公司拿的某块地全部是工业用地,建成的都是厂房或者写字楼等,同样采用卖卖卖的方式来回笼资金,获取利润。

比如,某投资公司的创新产业园,就打出自家产业园与传统厂房租用产品对比,拥有“每户商品厂房均具备完整的产权,可办理商品房按揭贷款”这一卖点。同时宣传“有恒产者有恒心,租厂不如买厂”——购买厂房,在满足企业自置厂房的需要的同时,可降低企业的资金负担及长期经营负担;完整的产权属性可提高企业的融资能力,而且商品厂房还有保值与增值空间……

二是租售并举赚钱

对于上述模式,有不少人认为产城融合下的产业地产,就是房企打着产业地产的旗号,干着买地盖楼卖房的事情,是挂羊头卖狗肉。

现实中,确实有房企是这么干的,通过产业地产的名义地价拿地,然后产业地产随意做或不做,核心还是卖房,因为卖房来钱快,做起来容易。毕竟,目前大部分产业地产公司都不靠园区赚钱(详见《几百家房企干产业地产,这2家竟然占据了半壁江山,他们凭啥这么牛?》)。

不过,这也正常,毕竟凡事发展都有一个从无序走向有序的过程,我们并不能指望传统房企一步到位就跨越到纯产业地产。而且,现在这一漏洞已经逐步被地方政府补上了。所以,这意味着纯靠卖房是行不通的,还必须得持有部分经营才行。卖一部分,自持一部分,压力就会小一些。

比如,华夏幸福就是用销售住宅(园区配套住宅等)的现金流及利润,来支撑需要持续高投入的产业园区建设。这种差异化的战略,助推了华夏幸福迅速崛起,一度跻身前10。引得其他进入产业地产领域的房企,纷纷也在模仿和复制这一模式。

三是自持收取租金

有一种说法——产业地产是不是真爱,就看自持还是卖。不过,想说爱你,往往不容易,真爱更要经受各种考验。这种模式下,租金是主要的收入,剩下的物业管理费、产业运营服务收入等只占小头。当然,目前已经出现了免租金,靠提供后市场服务盈利的园区(物流产业园)。自持很难算得过账来。但不是完全算不过来,主要看你怎么干,具体怎么算,下面会提到。这个对园区的运营也至关重要(具体后文分析)。

四轻资产输出赚钱

开发领域,有轻资产品牌输出,比如绿城代建、朗诗地产。到了产业地产领域,这种能力更加重要,因为到了这个段位,意味着你已经进阶到真正做产业。以此为界,往前是依托产业做地产,往后是依托地产载体做产业。这个时候,你可以用极少的钱,甚至不用自己的钱,走上规模飞速膨胀之路。

五是赚取金融的钱

万科收了普洛斯之后,双11的十几亿个快递中的一半都要经过其平台。国内有不少公司想模仿普洛斯,但没一个做起来。因为普洛斯在美国、日本的发展,基本是采用REITs模式,以提升资金的周转效率。利用资产证券化融资,建立物业管理和资金的闭环分散风险,使投资回报大幅提高。

目前,对自持物业,国内要么通过ABS,要么通过类REITs变现,距离真正的REITs还有点距离,但好歹是条路。12月11日晚间,顺丰控股公告称,“华泰佳越-顺丰产业园一期第1号资产支持专项计划”已正式成立。该资产支持计划实际收到的认购资金为18.46亿元。这是国内首单物流地产储架类REITs成功发行。未来,真正的REITs推出后,从根本上解决资金循环问题,就可以跟租金收入、(产业运营服务)提升物业估值组成铁三角……

六是打造闭环赚钱

最高阶的模式是基金操盘(普洛斯其实也是),用别人的钱干自己的事(自己做GP,发行园区建设、运营基金)——除了拓展产业园管理规模之外,同时还对园区内的企业进行股权投资,打造基金操盘、金融闭环的模式。